文 财信研究院 宏观团队

(资料图片仅供参考)

伍超明 胡文艳 李沫

摘要：

>>工业增加值：内外需走弱与高温天气，拖累生产放缓。7月规上工业增加值同比增长3.7%，较上月回落0.7个百分点，环比仅增长0.01%，大幅回落且低于历史同期均值，工业生产短期走弱压力明显增加。原因有四：一是7月出口、投资、消费三大需求全面走弱，对中下游工业生产形成重要拖累；二是受天气高温多雨影响，7月份进入传统工业生产淡季，对工业增加值形成一定制约；三是受PPI延续负增长、需求恢复偏慢、成本居高不下导致企业盈利困难，加上未来经济前景仍存在较多不确定性，企业增产意愿仍偏弱；四是外资企业和私营企业生产恢复滞后，对全部工业生产的拖累显著。但随着工业企业库存持续去化，7月份规上工业产销率升至近期各月最高，加上宏观政策持续加力显效，一定程度上有利于增强未来企业生产积极性。

>> 国内生产总值（GDP）：预计2023年约增长5.1%，增速"前低中高后稳"。一是消费潜能释放仍面临“就业-收入-消费”循环恢复偏慢的制约，但服务消费和政策加码支撑作用较强，预计全年社零约增长8-10%。二是投资增速或稳中趋降。其中，房地产投资将延续负增长，全年增长-10%左右；基建投资短期有望维持高增，但呈缓慢回落态势；制造业投资增速或在韧性区间内缓慢回落。三是受欧美经济放缓但有韧性、高基数效应减弱、出口份额有支撑等因素影响，下半年出口增速降幅或不大，预计全年中枢在-2%左右。

>>消费：汽车等商品消费拖累社零放缓，服务消费维持较高景气。7月社零两年平均增长2.6%，较上月回落0.5个百分点，环比增长-0.06%，年内首次由正转负。具体看，本月消费呈现四大特征：一是汽车、房地产类、升级类消费拖累限额以上商品零售明显回落，是社零放缓的主因；二是受益于居民外出旅游、观影等需求旺盛，餐饮收入增速持续加快；三是随着服务业恢复支撑中低收入群体就业改善，限额以下商品零售增速小幅提高；四是在暑期旅游出行带动下，7月份服务零售额同比增长20%以上，日益成为消费重要动力源。往后看，服务消费修复空间仍大，加上刺激政策加码助力薄弱环节恢复，预计消费仍处于修复通道，但消费潜能释放仍面临“就业-收入-消费”循环恢复偏慢制约，预计全年社零约增长8-10%，总体保持平稳。

>>投资：三大类投资增速均放缓，增长动能走弱。1-7月份固定资产投资增速较上月放缓0.4个百分点，民间投资降幅持续扩大是主要拖累。一是在房地产和出口需求回落背景下，制造业上中下游投资增速普遍放缓。二是受高温多雨天气扰动和专项债券发行偏慢等影响，广义基建投资较上半年放缓0.7个百分点，预计 下半年增速将高位回落。三是房地产市场继续二次探底， 7月份销售、投资等关键指标延续了4月份以来的下行趋势，去库存压力加大；先行指标继续下行，预示年内房地产投资增速将负增长，宜加大政策力度、加快政策出台速度，避免降幅超过去年。

>>国内政策展望：进入密集出台期，财政货币协同发力可期。货币方面，降息已如期落地，预计本月1年期LPR有望同步下调15BP，5年期LPR下调幅度或更大。同时不排除进一步降准的可能性，结构性货币政策加力可期。财政方面，预计专项债券发行将明显提速，减税降费政策将进一步延续优化，为提振需求不排除增量政策出台的可能性；同时结构上政策将更加注重增强效能和化解风险，继续聚焦“三保”和高质量发展领域发力。

正文

一、工业增加值：内外需走弱与高温天气，拖累生产放缓

2023年1-7月份规模以上工业增加值同比增长3.8%，与1-6月份持平。7月当月规上工业增加值同比增长3.7%，比上月回落0.7个百分点，剔除基数效应后的两年平均增速也较上月回落0.4百分点降至3.7%（见图1）；从环比增速看，7月工业增加值环比增速为0.01%，大幅回落且低于历史均值水平较多（见图2），反映出工业生产短期走弱压力明显增加。

7月工业生产边际走弱，原因有四：一是7月出口、投资、消费三大需求全面走弱，对工业生产形成重要拖累；二是受天气转热的影响，7月份进入传统工业生产淡季，对工业增加值形成一定制约；三是受PPI延续负增长、需求恢复偏慢、成本居高不下导致企业盈利困难，加上未来经济前景仍存在较多不确定性，企业增加生产的意愿仍偏弱；四是分经济类型看，外资企业和私营企业生产恢复滞后，对全部工业生产的拖累显著。如7月份外商及港澳台商投资企业和私营企业工业增加值两年平均增长0.0%和2.0%，低于同期全部工业3.7和1.7个百分点，较上月均回落1.1个百分点（见图3）。但随着工业企业库存持续去化，7月份规上工业产销率升高到97.8%，为近期各月最高（见图4），加上宏观政策持续加力显效，一定程度上有利于增强未来企业生产积极性，只是恢复高度仍不宜高估。

从三大门类看，制造业是拖累工业生产的主因。7月份采矿业、制造业、电力热力燃气及水的生产和供应业增加值两年平均增速分别为4.6%、3.3%和6.8%，分别较6月份降低0.4、降低0.8和提高2.7个百分点，其中规上制造业营收占全部规上工业营收的比重达85%以上，且本月降幅最大，毫无疑问是拖累工业生产放缓的主因（见图5）。此外，本月采矿业生产放缓或与地产、基建等终端投资需求回落相关，电力热力燃气及水的生产和供应业生产维持偏高位置，则与国内发电量持续保持较快增长相关。

从制造业内部看，内外需偏弱导致中下游生产明显放缓，上游原材料生产部分加快。一是受益于近期原油等大宗商品上涨、终端需求拉动增强等影响，7月原材料制造业增加值同比增长8.8%，比上月加快2个百分点，其中黑色金属冶炼压延业和石油煤炭加工业增加值均增长15%左右，且前者增速较上月提高约8个百分点（见图6），是主要贡献力量。二是受出口明显放缓，国内基建、制造业和房地产投资需求均走弱的拖累，本月中游装备制造业生产放缓较多（见图6-7），其中电气机械及器材、铁路船舶等运输设备制造业增加值增速较上月回落4.8和3.7个百分点，拖累明显。三是受居民消费预期偏弱、商品消费恢复偏慢等的影响，已公布数值的下游消费品制造业增加值当月增速和两年平均增速，多数低位还继续有所放缓（见图6-7）。

从产业结构看，高技术制造业生产放缓更多，但不改产业升级大趋势。7月份规模以上高技术制造业增加值两年平均增速为3.3%，较上月回落2.2个百分点，增速已与同期制造业持平，本月降幅较同期制造业多1.2个百分点（见图8）。高技术制造业生产边际放缓较多，或主要与相关产品出口放缓压力增加相关，但2020-2022年高技术制造业增加值三年平均增长10.8%，增速为同期全部制造业的两倍，此外7月份太阳能电池、新能源汽车等低碳新型产品产量同比分别增长65.1%、24.9%，智能消费设备制造业增加值同比增长15.3%，我国产业升级大趋势仍未改变。

二、国内生产总值：预计2023年增长5.1%左右，呈“前低中高后稳”型走势

受益于政策加力和市场预期修复，二季度国内供需两端多个指标呈现边际改善态势，如4、5、6月份工业增加值环比增速分别为-0.23%、0.63%和0.68%，逐月回升；6月份工业增加值、固定资产投资、社零两年平均同比增速分别较4月份提高2.9、1.4和0.5个百分点。

但受政策发力偏慢、国内外需求不足、预期转差和高温天气的影响，7月份国内经济恢复势头明显放缓，供需两端主要指标重新回落，结构上经济内生动力还不强、需求不足等矛盾进一步凸显。具体来看，呈现以下四大特点：

一是供需两端主要指标环比明显走弱。如7月工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额环比增速分别为0.01%、-0.02%、-0.06%，较上月分别降低0.67、保持持平和降低0.3个百分点，低于2011-2019年同期均值0.55、0.94和1.0个百分点。

二是生产端服务业好于工业，但两者均出现一定放缓压力。如7月服务业生产指数和规上工业增加值分别同比增长5.7%、3.7%，前者快于后者2个百分点；但从边际变化看，两者分别较上月回落1.1和0.7个百分点。服务业景气度下滑较快，或与房地产业和部分生产性服务业景气度下降，以及市场预期转差相关。

三是需求端服务消费拉动偏强，投资支撑趋降，出口拖累加大。如1-7月份，社会消费品零售总额、服务零售额分别同比增长7.3%和20.3%，均维持高位，尤其是后者的支撑作用显著；同期固定资产投资、出口增速分别为3.4%和-5%，低位继续较1-6月回落0.4和1.8个百分点。

四是房地产投资和民间投资降幅扩大，经济内生动力不强、需求不足矛盾突出。如1-7月份房地产投资和民间投资增速分别为-8.5%和-0.5%，分别较1-6月份回落0.6和0.3个百分点，低于同期全部投资11.9和3.9个百分点。但国内房地产相关产业增加值占GDP的比重接近30%、民营经济占GDP的比重约60%，两者持续低迷、继续下行，将严重拖累实体需求的恢复进程，同时还会导致市场预期进一步转差、部分企业风险加快暴露，进而形成负反馈循环，亟待政策加力破解。

展望未来，下半年经济将呈平稳恢复态势，呈现出“消费引领内需平稳修复、投资受地产拖累稳中趋降、出口缓降延续负增长”的动力格局，恢复力度大概率仍低于疫情前同期水平。预计全年GDP约增长5.1%左右，各季度GDP分别增长4.5%、6.3%、4.4%、5.0%，呈“前低中高后稳”型走势（见图9）。一是国内消费潜能释放仍面临“就业-收入-消费”循环恢复偏慢的制约，但服务消费修复空间大，且政策加码有望助力薄弱环节恢复，消费增速或总体维持平稳，预计全年社零约增长8-10%。二是地产拖累，基建制造有支撑，投资增速稳中趋降。房地产投资受制于弱预期、弱需求、民营房企融资难等供需两端制约，或延续负增长，预计全年增长-10%左右；基建投资受益于资金和项目均有政策加力提效支撑，短期增速有望维持高增，预计全年约增长8%；制造业投资将继续受政策和金融支持，但盈利走弱、企业去库存和高基数制约仍在，预计全年中枢回落至5%左右。三是受欧美经济放缓但有韧性、高基数效应减弱、出口份额有支撑等影响，下半年出口增速降幅或不大，预计全年中枢在-2%左右。

三、消费：汽车等商品消费拖累社零放缓，服务消费维持较高景气

（一）汽车、地产相关消费拖累社零放缓，服务、中低收入群体消费改善

7月份社会消费品零售总额（简称社零，下同）同比增长2.5%，增速较上月回落0.6个百分点；两年平均增长2.6%，较上月回落0.5个百分点（见图10）；环比增长-0.06%，年内首次由正转负，且低于上月值和历史均值较多，表明居民消费尤其是商品相关消费修复有所乏力。具体来看，本月消费呈现以下四大特征：

一是汽车、房地产类、升级类消费拖累限额以上商品零售明显回落，是社零放缓的主因。7月份限额以上商品零售两年平均增长3.5%，较上月回落1.7个百分点，回落幅度是全部社零的3倍以上，是拖累社零放缓的主因。具体分商品种类看（见图11）：1）受前期降价促销政策存在一定透支效应和居民消费行为偏谨慎等的影响，限额以上汽车消费两年平均增长3.9%，较6月份回落2.2个百分点，对社零形成重要拖累；2）受房地产销售持续走低、前期绿色智能家电促销政策告一段落等的影响，7月房地产相关的家电、家具、建筑建材等消费两年平均增速均较上月明显回落；3）受“618”促销活动对本月消费存在一定透支效应和居民消费预期偏弱等的影响，7月升级类消费增速亦放缓较多，如化妆品、金银珠宝、通讯器材、纺织服装等商品零售额两年平均增速均较上月回落较多；4）中西药品类和粮油、食品类等基本生活品消费两年平均增速总体保持稳健。

二是受益于居民外出旅游、观影等需求旺盛，餐饮收入增长持续加快。如受益于居民外出、餐饮、娱乐、旅游等接触性、集聚性、流动性消费持续改善，加上居民收入和就业形势总体好转，7月餐饮收入两年平均增长6.8%，较6月份提高1.2个百分点，高于同期全部社零4.2个百分点（见图10），是支撑消费恢复的重要力量。

三是受益于服务业恢复支撑中低收入群体就业改善，限额以下商品零售增速小幅提高。7月份限额以下商品零售两年平均增速，虽仍低于同期限额以上商品零售增速和全部社零增速较多，但较上月小幅回升（见图10），表明中低收入群体消费恢复已出现边际改善迹象。这与国内基建投资维持较快增长、服务业持续恢复，推动外来农业户籍人口调查失业率自2月的6%降至7月份的4.8%，二季度农村外出务工劳动力月均收入增速较一季度明显回升密切相关（见图12）。但民企投资信心恢复偏慢，将拖累“就业-收入-消费”循环的修复力度，制约中低收入群体收入恢复高度，加之国内贫富分化水平仍趋于拉大（见图13），结构性失业矛盾犹存，中低收入群体消费恢复或仍是一个偏慢的过程。

四是服务消费维持较快增长，日益成为消费的重要动力源。如在暑期旅游出行带动下，7月份服务零售额同比增长20.3%，明显快于商品零售额增速，从全国居民人均消费支出的数据来看，服务消费占比已经超过40%。根据统计局的说明，服务零售额主要是指企业以交易形式直接提供给个人和其他单位非生产、非经营用的服务价值的总和，包括交通、住宿、餐饮、教育、卫生、体育、娱乐等领域服务活动的零售额，从2023年8月份开始将按月发布其累计增速，是社零指标的重要补充。

（二）预计消费仍处于修复通道，全年社零约增长8-10%

一是接触型服务消费修复空间巨大，将持续对社零恢复形成一定支撑。如量的方面，疫情期间服务消费遭受严重冲击，未来持续“填坑”空间巨大；价格方面，疫后服务消费积压需求不断释放，叠加三年疫情冲击导致相关企业增加供给偏谨慎，预计未来服务价格持续回升可期，价格因素对服务消费的支撑或趋于增强，如7月份服务价格环比上涨0.8%，为2011年以来同期新高，其对服务消费的助力已有所显现；此外，服务消费恢复将带动服务业劳动力市场改善，也有利于提高居民消费意愿与能力。

二是促消费刺激政策加码可期，有望助力汽车、地产、限额以下等消费薄弱环节恢复。随着海外经济放缓拖累出口回落压力加大，国内房地产二次探底，基建和制造业投资高位趋缓，投资拉动力趋弱，促进消费是当前恢复和扩大需求的关键所在。预计未来促消费政策，一方面通过聚焦改善中低收入群体就业和加大对其转移支付等方式，增强中低收入群体消费能力与意愿，推动恢复滞后的限额以下消费加快复苏；另一方面聚焦汽车、地产、电子、纺服类等偏离潜在消费水平较多的品类，出台相关促消费刺激政策助力其恢复。

三是私企经营困难拖累“就业-收入-消费”循环恢复，或继续制约消费潜能释放。近年来私营部门已逐渐成为影响我国居民就业和收入来源的关键，但2017-2022年私营企业接连遭受金融去杠杆、中美贸易冲突、新冠肺炎疫情、原材料成本上涨、需求不足、市场预期不稳等多重冲击，导致私企经营持续恶化、竞争力下降、亏损上升，2023年1-6月份规上私营企业工业利润同比仍下降13.5%。预计未来私企盈利恢复仍需要一个过程，或导致其投资意愿与能力减弱，用工需求减少，拖累就业基本盘恢复，对未来消费潜能（意愿与能力）释放持续形成一定制约。

四、投资：三大类投资增速均放缓，增长动能走弱

1-7月份固定资产投资和民间固定资产投资分别同比增长3.4%和-0.5%，分别较1-6月份放缓0.4和0.3个百分点（见图14），民间投资连续三个月陷入负增长，且降幅不断扩大；从环比增速看，7月份季调后的固定资产投资环比下降0.02%，连续两个月在零附近，低于2017-2019年历史均值0.46个百分点（见图15），反映出受市场需求和企业信心不足拖累，投资端动能走弱迹象明显，对经济恢复的支撑力度不足。从内部结构看，呈现出“基建制造业支撑减弱、地产负向拖累加深”的结构性特征，三大类投资增速均面临一定的下行压力（见图16）。

从民间和固定资产投资增速差看，1-7月份民间投资累计增速低于固定资产投资增速3.9个百分点，较上月收窄0.1个百分点（见图14），但持续处于历史高位区间。民间投资与整体投资增速差距持续位于高位，前者恢复大幅滞后于后者，主要原因在于受企业预期恶化、市场需求不足、企业盈利低迷、海外风险挑战增多等因素影响，民营企业投资的意愿和能力均不足，民营今年估计“不敢投”“不愿投”的现象有所加剧，亟待政策加力提振信心、改善预期。

（一）需求不足致制造业上中下游投资普遍放缓，年内增速将在韧性区间内回落

1-7月份制造业投资同比增长5.7%，增速较1-5月份回落0.3个百分点（见图16）。根据累计增速倒推，7月份制造业投资同比增长4.3%，较上月放缓1.7个百分，对整体投资的支撑作用有所减弱，主要原因有三：一是国内房地产市场二次探底，对制造业投资的带动作用明显弱化；二是出口需求持续走弱，中游装备制造业企业扩产意愿随之明显回落；三是国内需求恢复偏慢不利于制造业投资意愿的稳定和恢复。

从行业看，上中下游投资增速普遍放缓。一是受房地产市场持续低迷影响，上游原材料投资扩产意愿减弱，如有色金属冶炼和压延加工业投资增速由正转负；二是受出口需求下行影响，部分中游装备制造业行业投资增速放缓较多，但计算机通用设备、电气机械制造业等投资韧性仍强，对制造业投资增速形成较强支撑；三是受国内外需求不足影响，纺织业、医药制造业等下游行业投资增速也有所回落（见图17）。

高技术制造业持续领跑整体，对投资的支撑作用较强。1-7月高技术制造业投资累计增长11.5%，较1-6月放缓0.3个百分点，高于整体制造业投资增速5.8个百分点（见图18），新动能投资增速持续领跑整体，我国制造业投资结构进一步优化。

展望年内，预计制造业投资或在韧性区间内缓慢回落。一是受益于政策和金融支持，未来高技术和设备更新改造投资高增仍具有一定的持续性；二是高基数和外需回落压力仍大，预示着下半年制造业投资增速面临一定的下行压力；三是盈利走弱和去库存预示2023年制造业投资增速或边际回落，如2022年以来工业企业利润增速快速下行，预示2023年制造业企业扩产能力和意愿均将出现回落，不利于制造业投资增速的回升（见图19）。

（二）天气扰动和政策发力偏慢致基建投资高位回落，短期有望延续高增

受专项债券发行放缓、高温多雨天气扰动施工影响，1-7月份基础设施建设投资和基础设施建设投资（不含电力）分别同比增长9.4%和6.8%，较1-6月份分别放缓0.7和0.4个百分点（见图16）。分行业看，1-7月份电力热力燃气及水的生产供应业、水利环境和公共设施管理业增速分别回落1.6和1.4个百分点，是广义基建投资增速边际放缓的主因，其中电力热力燃气及水的生产供应业累计同比增长25.4%，国内能源结构转型升级对基建投资的支撑作用较强；交通运输仓储和邮政业累计同比增速较上月提高0.7个百分点，其中铁路运输业投资增速环比提高4.4个百分点，为主要贡献力量，说明传统铁路基础设施建设仍是政策发力主要方向。

展望下半年，为防止现实、预期、价格等因素形成负反馈循环，专项债券大概率于三季度加快发行，短期基建投资大概率延续高增，但下半年专项债券可用规模大幅下降，加上去年基数走高以及化解隐性债务风险的制约不容忽视，预计下半年基建投资增速整体回落，全年约增长8%左右。

一是预计三季度专项债券发行将明显提速，短期基建投资资金来源仍有保障，但下半年专项债券可用规模大幅下降，全年基建投资增速趋于回落。其一，截止8月15日，2023年新增专项债券累计发行约2.75万亿元，占全年额度的72.4%，低于2019-2020和2022年同期进度较多（见图20），预计为防止现实、预期、价格等因素形成负反馈循环，剩余的约1万亿元新增专项债券将于三季度加快发行，对基建投资资金来源形成一定的支撑。其二，准财政工具存在加码可能，或对基建投资基金来源形成一定支撑。相比于特别国债、提高赤字率等财政工具，准财政工具加码相对来说灵活机动，能更直接对应到基建项目，或成为未来稳增长一揽子措施中发力投资端的工具之一，但出台或需等现有财政工具使用完毕，短期其拉动作用或有限。其三，预计下半年专项债券可用资金同比下降约4200亿元。在专项债券从发行到投入使用存在2个月时滞、2023年不盘活结存限额的基础假设下，预计今年下半年专项债券可用资金规模约2.18万亿元（全年新增额度减去前4个月发行规模），较去年5-10月份发行规模下降约4200亿元，对基建投资资金来源形成一定的拖累。

二是前期在建项目和稳增长推动的开工提速，或为下半年基建项目端提供保障。一方面，疫情三年各地积极推进重大项目开工，加上今年上半年基建项目开工也有所提速，累积的在建项目将为下半年基建投资提供一定的项目保障。另一方面，随着稳增长压力显现，预计未来重大项目开工将再次迎来提速，如二季度发改委共审批核准固定资产投资4208亿元，超过2018-2022年同期规模较多（见图21）。

三是高基数和化解地方政府债务风险均对基建投资增速形成一定的压制。其一，2022年下半年基建投资增速平均增长13.4%，高于上半年均值4.4个百分点（见图22），高基数或对基建投资读数形成明显压制。其二，随着土地收入和存量土地价值跟随房地产市场快速大幅下行，地方政府部门债务压力愈发凸显，不仅原有的依赖城投融资推进基础设施建设的模式难以为继，在“遏制增量、化解存量”政策定调下，城投平台净融资规模大概率延续低迷（见图23），对基建投资增量资金的贡献较小，不排除全年呈现负向拖累的可能性。

（三）房地产市场继续二次探底

一季度房地产市场受前期积压需求快速释放、房地产刺激政策合力显效等因素影响，价格、销售、投资等指标增速出现企稳回升；但进入二季度后至今，尽管去年同期基数很低，销售、投资等关键指标增速依然明显下降（见图24），房地产市场进入二次探底阶段。为稳定房地产市场，房地产政策宜从供给和需求两端同时发力，政策力度要足够大、政策出台速度宜足够快，以稳定市场预期，落实好7月份政治局会议提出要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，总体供需已趋于平衡，房地产不可能作为刺激经济的短期手段，但稳定房地产市场非常必要，毕竟房地产及其上下游关联产业对GDP的贡献率在25-30%之间，房地产市场的失速，会对传统动能带来超预期影响；同时稳定房地产市场也是守住系统性风险底线的要义之一，房地产市场稳定关乎经济稳定和金融稳定。

1、房地产市场继续处于二次探底阶段，去库存压力继续加大

从需求看，商品房销售面积和开发投资增速降幅继续扩大。一是销售面积降幅扩大。1-7月商品房销售面积增速同比降低6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点，连续3个月降幅扩大，剔除去年同期基数影响后的两年平均增速为-15.2%，降幅扩大；从当月增速看，7月同比下降23.8%，两年平均增长-26.4%，处于深度调整中（见图24）。二是投资增速继续探底下降。今年1-7月全国房地产开发投资同比下降8.5%，两年平均增长-7.5%，降幅较上月分别扩大0.6和0.8个百分点；当月下降17.8%，两年平均增长-15.1%（见图24-25）。

从供给看，去库存压力继续加大。受保交楼政策和配套措施落地显效影响，房屋竣工面积增速相对稳健，7月份两年平均增速为-7.9%，降幅较上月大幅收窄9.5个百分点，但房屋新开工面积、房屋施工面积等供给指标疲弱，降幅均超过20%（见图25）。2021年以来，衡量库存变化的产销比（待售面积与近三个月平均销售面积之比）指标由降转升，今年1-7月仍处于升势中。如7月份为6.2倍，较上月提高0.3倍，比2020年底提高3.3倍（见图26）。从商品房待售面积看，7月较上月增加405万平方米，处于2020年以来高位；1-7月待售面积同比增长17.9%，较上月提高0.9个百分点，处于2015年10月以来的高点，房地产市场去库存压力大，尤其是在销售情况不好的情况下更为明显。

从价格看，商品房价格大概率处于下降阶段。6月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.1%，增速连续3个月下降；同比降幅较上月收窄0.1个百分点至-0.4%，这主要归功于去年同期基数大幅下降0.5个百分点（见图27）。由于统计局没有公布7月份房价数据，但从7月份销售金额增速下降幅度大于销售面积增速降幅看，房价大概率处于下降过程。

2、领先指标下行，年内投资增速下行压力加大

一是房企资金来源增速持续放缓。2023年1-7月房地产资金来源同比下降11.2%，降幅较上月扩大1.4个百分点；当月增长-21.0%，降幅较上月小幅收窄0.9个百分点（见图28）；剔除去年同期低基数影响后，资金来源累计和当月增速均较上月下降0.7个百分点。从资金来源细项数据看，其他资金（由个人按揭贷款、定金及预收款两部分组成）在资金来源中的比重达到56.9%，7月当月增速为-21.9%，较上月下降4.3个百分点，两年平均当月增速也较上月下降2.6个百分点（见图29）。此外，7月当月国内贷款和自筹资金两年平均增速降幅均超过20%，表明资金来源增速仍在放缓。

二是土地市场不活跃，民营房企拿地意愿较弱。受房价下降和房地产销售放缓影响，土地市场疲弱，没有明显恢复，土地成交面积增速仍为负增长，且降幅整体扩大。如1-7月100个大中城市、一线、二线、三线城市成交土地面积两年平均增速分别为-14.1%、-17.0%、-21.6%、-10.3%（见图30）。由于房地产市场中民营房企占比约80%，土地市场的疲弱，也表明民企拿地意愿不足，拿地主力军估计是各地地方国资和央企，也可能是7月土地溢价率高位主因。土地市场的真正自发好转，尚需销售市场的持续向好。

三是房地产销售放缓，预示投资增速下行压力加大。房地产销售面积对房地产投资有较好的预示作用，按照历史经验，前者一般领先后者4-10个月左右（见图31）。年初以来，新建商品房销售面积增速降幅整体收窄，但4月以来再次放缓，预示房地产投资增速下行压力仍大，全年将负增长。

总体看，目前房地产市场深度调整，处于二次探底阶段，投资增速下行压力加大，全年增速为负是确定性事件，在政策刺激力度低于预期的情况下，降幅存在超过去年的可能。建议从供需两端出台刺激性政策，稳定房地产市场。但是，在家庭资产负债表受损、预期扭转需要时间等因素的综合影响下，此轮房地产市场的恢复时间大概率要长于以往、回升斜率也低于往年，房地产市场恢复需要一个较长时间。

本文源自：金融界